Il existe deux sortes de promesse de vente :
La première appelée promesse unilatérale de vente n'engage pas l'acheteur. Il dispose seulement, durant une période déterminée dans le contrat, d'un droit d'option sur le bien qu'il est libre ou non de lever.
La seconde nommée promesse synallagmatique ou compromis de vente comporte plus de risque que la promesse de vente car elle engage définitivement les signataires : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter. Cet acte vaut en effet vente. De fait, si l'acte est rompu, la partie qui se retire devra payer des dommages et intérêts ou pourra être contrainte à exécuter le contrat.
Depuis le 1er juin 2001, tout acheteur (non-professionnel) d'un logement ancien ayant signé une promesse sous seing privé dispose d'un délai de rétractation de 7 jours. Durant cette période, aucune somme d'argent ne peut être versée, sauf si vous signez avec un professionnel ( agent immobilier, notaire...). En cas de rétractation, il dispose d'un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation pour restituer la somme versée.
L'acte authentique de vente
L'acte de vente est le dernier acte du processus de vente. Il engage définitivement le vendeur et l'acheteur : le premier à transférer la propriété du bien à l'acquéreur et le second à payer le prix de vente convenu au vendeur.
Dans le cas où aucun compromis de vente n'a été signé, le notaire doit accorder à l'acheter un délai de réflexion de 7 jours, et doit, à cet effet, lui adresser le projet d'acte.
La réitération de l'acte se fait par devant notaire. En principe, c'est le notaire du vendeur qui s'en charge mais il peut être assisté du notaire de l'acheteur.
LA COPROPRIETE
Définition de la copropriété
Il s'agit de tout immeuble dans lesquels au moins deux appartements appartiennent à des propriétaires différents.
La copropriété est régie par un règlement de copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965.
Le règlement stipule les droits et les devoirs des copropriétaires et contient les plans et désignations des parties communes et des parties privatives, les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent les utiliser et la répartition des charges.
Le syndic assure la gestion quotidienne de la copropriété sous le contrôle de l'assemblée générale des copropriétaires qui le nomme.
Les décisions concernant la copropriété sont prises par une assemblée générale. Enfin le conseil syndical, formé de copropriétaires élus lors de l'assemblée général, assiste et contrôle le syndic dans sa gestion.
LES PARTIES COMMUNES ET LES PARTIES PRIVATIVES
Le règlement de copropriété fixe la répartition entre les parties communes et les parties privatives.
Parties privatives
Il s'agit des éléments dont chacun des copropriétaires a la propriété exclusive. Ainsi (liste non exhaustive) :
 La porte d'entrée. Son entretien est à la charge du copropriétaire, mais son aspect ne peut être modifié sans l'accord de l'assemblée générale.
L'entrée de l'appartement, le salon, la salle de séjour, les chambres : les plafonds (plâtre, peinture) ; les cloisons de séparation des pièces (mais pas les gros murs) ; les revêtements décoratifs (papiers~E) ; les châssis de fenêtres, la vitrerie, la sonnerie ; les portes de communication (menuiserie et serrurerie) ; les volets, les persiennes, les stores, les jalousies (mais attention à ne pas les modifier ou les installer sans l'accord du syndic ou de l'assemblée) ; les revêtements de sol ; les cheminées (mais pas les conduits).
La cuisine : le plafond ; les cloisons ; les carrelages ; les canalisations d'eau à partir de la colonne montante ou jusqu'à la descente ménagère ; toute la robinetterie ; les siphons ; les éviers.
La salle d'eau, la salle de bains, le cabinet de toilette : les plafonds, les cloisons, les carrelages ; la baignoire avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le lavabo avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le bidet avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le chauffe-eau (le cas échéant).
Les WC: la cuvette ; le siphon ; la chasse d'eau à partir de la colonne montante, les tuyauteries et canalisations jusqu'à la chute.
Parties communes
Il s'agit des parties de l'immeuble et des terrains à l'usage de tous les copropriétaires ou d'au moins deux d'entre eux.
Elles comprennent :
les entrées et les couloirs de l'immeuble ;
les escaliers, les cages d'ascenseur ;
les cours ;
les parcs et jardins ;
les voies d'accès ;
le gros oeuvre des bâtiments, les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
les locaux des services communs (local à ordure par exemple) ;
les passages et corridors ;
les éléments d'équipement communs, y compris les parties de canalisation qui traversent des locaux privatifs ;
le chauffage central. La chaudière et les installations sont la propriété commune du syndicat et pour éviter de graves perturbations pour l'ensemble de l'installation, il est interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments de chauffage se trouvant dans les appartements ;
les vide-ordures : les gaines sont parties communes ainsi que les vidoirs s'ils sont collectifs ; par contre, les vidoirs installés dans les appartements sont considérés comme privatifs ;
l'antenne et/ou la parabole de télévision collective.
LES CHARGES DE COPROPRIETE
La répartition des charges est prévue par le règlement de copropriété dans ce qu'on appelle un état de répartition des charges. Ce dernier doit respecter les dispositions de l'article 10 de la loi de 1965 qui distinguent deux catégories de charges :
Charges générales et charges spéciales
les charges générales sont relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble. Il s'agit des dépenses liées au nettoyage des parties communes, de gardiennage, d'éclairage, de peinture, etc.
les charges spéciales dépendent du fonctionnement et de l'entretien des éléments d'équipement communs et des différents services collectifs (ascenseur, vide-ordures, antenne, eau froide, chauffage, etc.).
La répartition des charges
les charges générales sont réparties en fonction de la valeur du lot par rapport à la valeur totale de l'immeuble, c'est-à-dire en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot.
les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité de chaque service pour les différents lots. Par exemple, concernant l'ascenseur, les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paieront rien et ceux du 1er étage paieront des charges moins élevées que ceux du cinquième. Attention, ce n'est pas l'utilisation effective qui est considérée mais la possibilité d'utilisation. Le propriétaire d'un logement vide ou qui n'utilise pas l'ascenseur est redevable des charges d'entretien.
L'état de répartition des charges contenu dans le règlement de copropriété peut être modifié de deux manières :
soit par un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires lors d'une assemblée générale ;
soit par recours au tribunal de grande instance, dans un certain délai : 5 ans après la publication du règlement de copropriété ou 2 ans après le rachat d'un logement en copropriété.
LE SYNDIC DE COPROPRIETE
L'exécution des décisions du syndicat des copropriétaires est confiée à un syndic. Celui-ci est mandataire, c'est-à-dire qu'il ne fait qu'accomplir les missions qui lui sont confiées. Peut exercer cette fonction :
un des copropriétaires. Cette solution ne peut fonctionner que dans les petites copropriétés, car la charge est très contraignante. Il doit prendre une assurance de responsabilité civile.
un professionnel de gestion immobilière (titulaire de la carte professionnelle). Il présente en général des garanties de compétences et de bonne gestion financière. Une assurance couvre sa responsabilité civile.
Le choix du syndic
Le choix du syndic relève normalement de la décision des copropriétaires en assemblée générale. Mais ils peut être aussi effectué :
Dans le règlement de copropriété (dans le cas de logements neufs) ;
Par le conseil syndical pour les syndicats coopératifs ;
Par le président du tribunal de grande instance à la demande d'un ou de plusieurs copropriétaires.
Le changement de syndic
Les copropriétaires ont la faculté ne pas renouveler le mandat du syndic lorsqu'il vient à échéance. Un vote à la majorité des voix des copropriétaires est nécessaire. Ils ont également la possibilité de le révoquer, en cours de mandat, s'il a commis une faute grave (mauvaise tenue des comptes, administration en contradiction avec les décisions de l'assemblée générale...).
Les fonctions du syndic
Il doit :
se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement...) ;
intervenir pour les travaux urgents ;
recouvrer les charges ;
appliquer les décisions de l'assemblée générale ;
se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante.
conseiller les copropriétaires ;
faire respecter le règlement de copropriété ;
tenir à jour la liste des copropriétaires ;
afficher dans les immeubles les procès-verbaux abrégés des décisions prises en assemblée ;
établir et tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble. Celui-ci indique notamment l'année de réalisation des gros travaux (ravalement, remplacement de la chaudière...). Ce carnet est consultable par les candidats à l'acquisition d'un lot dans la copropriété.
La rémunération du syndic
Les honoraires du syndic professionnel ne sont pas réglementés et sont fixés librement. Aucune rémunération ne doit être versée au syndic copropriétaire, mais les frais engagés pour exercer sa mission lui sont remboursés (frais de timbres, photocopie...) ;
L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES
Tous les copropriétaires peuvent y participer mais également :
les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété ;
les associés pour les lots appartenant à une société civile immobilière ;
le mandataire commun pour les lots en indivision ;
les représentants d'une association de locataires ;
les locataires mandatés par un copropriétaire.
Dans l'hypothèse où un copropriétaire ne peut pas assister personnellement à la réunion, il a la possibilité de se faire représenter par un mandataire de son choix, à l'exception du syndic. Il remet à son mandataire un pouvoir rédigé sur papier libre. Un même personne ne peut cependant recevoir plus de trois mandats sauf si le nombre de mandats lui fait totaliser moins de 5 % des voix.
L'organisation de l'assemblée générale
Il doit y avoir au minimum une assemblée générale ordinaire par an. Toutefois, en cas de prise de décision importante (gros travaux urgents, ravalement...) une assemblée extraordinaire peut être organisée.
La décision de convoquer l'assemblée est du ressort du syndic. Elle peut aussi être demandée :
par le conseil syndical;
par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires. La demande doit alors être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception et doit préciser les questions à inscrire à l'ordre du jour.
Le syndic doit prévenir les participants au minimum 15 jours à l'avance, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires. En cas d'urgence, ce délai peut être raccourci. L'ordre du jour ainsi que tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget prévisionnel, décision de justice...) doivent être joints à la convocation.
Le déroulement de l'assemblée
Chaque participant doit signer la feuille de présence. Au début de la réunion, l'assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires (le syndic ne peut pas présider la séance) et éventuellement un bureau. Seules les questions inscrites à l'ordre du jour sont débattues et doivent être votées. Chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à ses tantièmes. Les décisions sont prises en fonction de leur importance selon les différentes majorités exigées (art. 24, 25 et 26 de la loi de 1965).
L'application des décisions prises par l'assemblée générale
Un procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée dans un délai de 2 mois aux copropriétaires ayant voté contre une décision (copropriétaires opposants) ainsi qu'à ceux qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale (copropriétaires défaillants). La notification aux présents n'est pas obligatoire ; il est cependant d'usage de leur adresser ou de leur remettre un exemplaire du procès-verbal. Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale dans un délai de 2 mois après la notification du procès-verbal, mais cette ils ne peuvent le faire que par voie judiciaire dans le cadre d'une action intentée contre le syndicat de copropriété et auprès du tribunal de grande instance.
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